北京市华远集团总裁 华远集团公司的企业性质为国有独资公司,隶属于北京市西城区国有资产管理委员会,主要担负管理和投资职能。

任志强:我说话雷人但不偏激 房价会持续上涨 我不改口

上一篇 / 下一篇  2010-08-11 08:59:24

华远集团总裁任志强一直以犀利语言对房地产进行评论,也提出过不少建设性意见,对于自己的言论问题以及近期房价波动等,任志强接受了央视财经频道芮成钢的采访。

以下是其主要观点:

房价会持续上涨 我不改口

我从来都说房价按市场供求的关系和我们城市化的速度以及人口的结构来决定,它一定是持续上涨的,今天我也不改这个口。但是说应该适合降价是因为政府 出台了一些措施,希望在这个时候降低一些商品房的价格,那么我认为如果不降价,可能会出台更加不太符合于市场经济规律的一些措施。因此我建议大家降价,这 是两个不同的概念。王石第一次从山上下来的时候,我们中城联盟给他庆功的时候我就跟他说,你应该公开地宣布降价,这样的话就可以让市场和政府对房价有一个 重新的认识,和对开发商有一个重新的认识。这样的话有可能有利于长期的经济发展。我在中城联盟任轮值主席,我也特别提出希望中城联盟的人集体能用中城联盟 的名义去降价。

实际情况是已经降了,只是降的时候我反映不一样。比如说我后来碰到了,虽然当时我跟王石说话的时候王石没太同意,实际上从总体上看,王石已经向万科 在重点城市的项目做了一些价格调整。万科在中国来说可是最大的住宅开发公司,它大概要占到1.5到2的比重。在每个地区里头对当地的价格的影响是巨大的, 因为它数量大。

政府的核心意思不是让价格哗啦哗啦往下跌,而是希望他稳定在一个程度上,不要让它上涨的速度过快,这是它的核心意思。我觉得不要看是不是所有的都降 价,而核心的还要看这几个重点城市是不是要降价,这个矛盾我觉得下一部分还会比较突出。为什么这么理解呢?就是今年实际上土地供应量和去年相比是增加很多 的,国土资源部放了很多的地,但现在资源匹配不平衡,不平衡就是在二三线或者四线城市里土地供应量加大,有的翻了百分之百了。但在一线城市、或者说原来房 价就很高的城市里头,供应量没有增加,比如说北京 。可能完成任务的,它按总体指标来说,它可能完成了很多了,但是在商品房上大概只完成了20%到30%的土地供应量。可是时间已经过半了,那意味着他在下 一步的时候仍然会遇到供求关系的矛盾。比如在上海,土地供应量没有完成,有些流拍了,有些没有人买,再加上他的库存,增加了也就是五六百万,五六百万对它 来说,也是高峰期的两个月的销售量,仍然是一个很低的库存。

中国房地产企业不是暴利

大部分基金投入会6到8,如果养老基金连6到8都没有的话,美国就不会有这么多基金去参与房地产了。比较稳定的是6到8,那么在新房生产的时候,通 常要到15,保障性住房,国家规定的要不然人们就不去做了。我们现在大概平均像你说的,2004年的宏观经济调查,就是普查,经济年报普查我们大概只有 6.4,全行业如果你按上市公司的报表,把所有的上市公司的报表集合起来,另外上市公司都算上了,不到8。这个利润率实际上是很低的,但是从毛利率看,它 好像很高,毛利率是指什么呢?是指这个东西的卖价和它的成本相比之间的空间,比如说我举个例子,一万块钱房子,可能我的成本只有七千多,中间有三千块钱的 空间,意思就是我可能有接近于30%的毛利率,比如扣掉5.5的税,那就是还有24左右,这就是我们公布的报告。但是24要分成三年,因为我这一个产品生 产是三年周期生产的,那每年就剩8%了,没有一个是不算周期的,它会觉得你的24是很高的暴利,可是别人觉得可能是两分钟生产一台电视机。8分钟生产一台 汽车,而我们要三年或四年时间才可以完成一个项目。而我的资金在一开始买地的时候50%就投入了,所以折算完了以后,按三年半算的话就是6点几,我们都有 专门的报告。

应该说有一些项目是暴利行业,比如说早期获得的土地长期没有开发,没有连续作业,而是捞一把就走的。在苏联的富豪里头,资源类的占得多,不管是金融 资源,矿产资源等等都好,房地产只占两家,连2%都不到。那么中国为什么,因为和土地资源相关的,和国家的所有的资源相关的,只有这一个是公开的。比如说 煤老板,大家都说煤老板很富,但是煤老板不公开,他们没有上市的公司报表问题,还没有资金问题,因此大家不知道。

我说话雷人但不偏激

我觉得我不是偏激。如果所有人都怕偏激,而不敢去分析矛盾的深处的东西的话,也可能就找不到真理了。我不一定说对了,但是我起码我觉得这个研究方向上来说,它应该引起重视。

我们可以看到,演变过程是,一就要是冯仑说的网上调查的结果:我是中国人最想打的人,然后又变成了,第二年又变成了人民公敌,第三年又变成了女孩子 最想嫁的人。就是大家觉得我在说实话,我没有骗别人。那么这种演变过程,恰恰说明的这个中国历史发展过程中都有这样的演变过程。年薪这个事,我应该说跟他 们都没法比。我是个国有企业,那现在我是按国有企业的管理办法,我实际上工资可能不到70万,60多万。奖金都包括在内的,所有的奖金都包括在内。年薪大 概只有二十几万,加上各类奖金奖励以后一共是60多万。

一套昆仑公寓的房子贵的大概要八千多万。我买不起,我也不敢去买。我那只是给尖端一些客人提供服务的一个情况,就是奢侈性品牌一定要有一个消费群体去享受的,但是它绝不是所有人都可以享受的。


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