陈奕名,社会经济学者,中国管理咨询业先锋、资深城市经济顾问、国内实战营销专家、清华大学领导力总裁班客座教授、北京大学投融资总裁班客座教授、居上国际集团首席经济学家,陈奕名先生善于从社会学研究、行业发展、公司治理、心理学应用、资本运营等多个角度解读世界和中国经济。曾任联合国工业发展组织中国科技创业投资中心副主任,学术思想和研究成果多次获得中央及地方政府领导的支持和赞誉。是目前中国最受欢迎的理论与实战型经济专家之一。

陈奕名:银行房地产信贷将逐步分批停止

上一篇 / 下一篇  2011-01-28 12:04:51

这是个预测,可能在1年之内,最多3年。

银行的风险是挤兑,当越来越多的人买不起房的时候,日常消费额度将持续上升,挤兑的风险也持续提升。再加上全球货币的阶段性变化,银行的挤兑风险将持续居高。

如果把银行看做一个人的话,他的主要关系人有两位,一位是企业家,一位是储户。银行从储户手里支付不同利息拿到钱,然后借给企业家从商。这个过程中,风险是银行对企业借贷的投资准确度。投资准确,不仅有效抵消或降低挤兑风险,同时还可以增加银行的业务能力,毕竟银行不能总靠国家的调控和支持活着。所以选择低风险高收益的企业和项目是非常重要的一件事情。在这个基础上,银行选择了和地方政府合作,有了地方政策的支持,投资风险将降到最低。于是,当房地产行业隆重登场的时候,银行和地方政府政策更加紧密的结合在一起,这个恋爱谈的是热火朝天。房地产行业对地方政府的经济贡献一直占有非常重要的比重,甚至有的地市靠房地产行业为主要生计。房地产行业的税务贡献也在城市经济发展的道路当中不断刷新新的经济贡献值。毕竟,住房是任何一个老百姓的刚性需求。这个风险是非常低的。但是,经济的扎堆效应也开始慢慢体现了。越来越多的企业家开始从事房地产行业,因为这里可以迅速淘到金子,而社会媒体也不断放大房地产商的个人奢靡生活,吸引着更多的商人绞尽脑汁从事房地产。按照供求道理,照这个趋势发展下去,房地产价格应该逐渐走低,但奇怪的是,不仅没有走低,却持续攀高,高到让人无法接受的地步。这是为什么?

当银行和地方政府开始恋爱的时候。储户登场了。我们每一个人都是储户,每一个人都需要住房子。但是问题出现了。随着房地产市场的加温,房子价格开始逐渐攀升。大家买房很吃力了。如果就此停止恋情是恋人无法接受的,毕竟恋爱的感觉是那么的美妙。怎么办?为了爱情,银行蹦出来继续发挥业务专长,贷款给储户买房。也许从这个时候开始,人生的爱情也就向爱情的基础是金钱转化了。储户可以拿出一部分自己的存款,通过银行贷款的帮助住上舒心满意的房子。而当时中国老太太和美国老太太的故事也不断在每个人脑子里提示着:生活需要提前享受。买房吧,有贷款呢!

世界上幸福的传递速度是最快的,不需要广告。当周围的亲戚朋友得意的住上自己的商品房后,人人都开始心动了。买房狂潮开始爆发。人们纷纷用未来二十年三十年的岁月作为自己的风险基数,住上眼前称意舒心的房子。用未来二十年工作的铁饭碗假想来完成现在的梦想。每个人都无比坚信即使失业了也会迅速找到工作,甚至是更好的工作。放佛所有的好机会都在自己身边徘徊。也许真的好运到处都是,可当人口基数超过十亿。机会会钟情于几个人?

当群体风险不断增加的时候,又一个新的群体出现了。这批人具备相当智慧的大脑。被外界俗称为炒房客。他们的团体叫做炒房团。一个价值50万的房子,通过极其专业的操作手段,炒成150万甚至更高。然后把房子卖给正在做梦的某个买房人。当买房人喜滋滋搬进新房的时候,炒房人已经再数钞票了。到现在为止,很多人还在一边嘲笑着那些把自己卖了替别人签字的人,一边开心的买被炒房团已经做好布局的房子,并且签上自己的名字,实在是讽刺。当然,这个炒房人还有另外一个名字,叫做第三者。

当第三者出现的时候,银行的恋情受到了冲击。如果第三者不出现,风险的增长是清晰可见的,是可控的。而且在相当长的时间内,银行和地方政府都会过的非常开心、幸福。当第三者一出现,房地产市场就像脱了缰的野马般开始狂奔,再也抓不住了。银行开始不断想办法抓住缰绳。第二套房房贷首付提升、取消首套房房贷利率优惠、征收房产税、减低甚至停止相应的信贷额度等等,但即使通过一系列的行为抓住了缰绳。当一匹马已经野了的时候,抓住缰绳的作用又能持续多久?谁也不知道这匹马在未来其他时候会不会再次野起来。

治标不如治本。地方政府和银行的恋爱是建立在驾驭房地产马车的经济基础上。彻底解决的方式最终只有一条。停发房地产贷款,把经济贡献转移到其他行业上。把风险不要都放在一个篮子里,更多的经济赢利模式需要提上日程。这个过程中,银行的不良资产将逐渐被消化,挤兑风险也会持续降低。恋情会重新回温。先逐步分批停止对房地产企业的信贷,慢慢的控制消费者的购房信贷,推广落实廉租房。同时加大其他行业的支持,比如新能源、文化、国际贸易和投资、农业和基础民生的建设,这个问题就会得到根本的解决。

前段要求央企退出房地产市场,其实是对央企资产的保护,有些央企的领导人犯傻,坚决不退出房地产市场。国资委正不断调整人事安排应对新经济局势的全球攻略。那些不明事理的还在蹲守房地产市场的央企负责人,应该好好的思索一下了。


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