经济学博士,资深律师。学术旨趣主要在资本市场、上市公司收购和公共政策,特别关注中国的转型和法治变迁。担任中央电视台新闻频道特约评论员,《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》、《华夏时报》等多家媒体的专栏作者。作为中国律师,主要在上市公司收购、反垄断、公司治理和证券诉讼等领域,设计交易结构和中国法的解释。

马光远:空置率数字迷局只是市场信息混乱表象之一

上一篇 / 下一篇  2010-08-11 10:18:43

关于住房空置问题,最近的两则消息耐人寻味:一是媒体报道,海南省人大常委会环资委6月中下旬对三亚等8个市县的调查显示,有些小区平时入住率不到2%,多数小区平时入住率不到20%,高峰时仅为40%~60%;二是有网友爆料,开发商在空置的房子里装灯以应对空置问题。

  按照中国房地产市场诸多数据生存三部曲——民间发布、业界讨论、政府辟谣——的基本逻辑,相信这两组数据不久就会有相关部门出来辟谣。此前,对于全国空置房屋高达6500多万套的传言,国家电网公司最终澄清自己并没有做这方面的统计。随后,国家统计局公布,截至2010年6月末,全国商品房的待售面积为19182万平方米,回避了房屋空置的争论。

  按照国家统计局的解释,“待售面积”指的是报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中,尚未销售或出租的商品房建筑面积。很显然,这个“待售面积”只能说明目前开发商还有多少房子没有卖出去或者租出去,并不包括卖出去的房子有多少没人住,而老百姓所言的“空置面积”,除了统计局公布的“待售面积”之外,更重要的是已经卖出的房子有多少闲置或者浪费,这才是衡量住房投机因素的重要指标。可现实是,在国家统计局公布“待售面积”之后,住房空置率成了谁也说不清楚的谜,而媒体和民众则在这些数字迷局中“晕菜”。

  很显然,既然住房空置面积对于衡量房地产市场的供求关系和测试房地产市场的投机状况至关重要,有关部门就有义务对该数据进行科学的统计。从国外情况看,很多国家都对住房空置情况进行统计,美国人口统计局更是对每年的住房空置率进行评估。中国房地产市场作为一个新兴市场,正处在城镇化快速发展的关键时期,通过正确统计住房空置情况,制定遏制住房投机的公共政策避免资源浪费,对于我们这么一个人多地少的国家是必不可缺的。然而,有关部门对于住房空置的情况却似乎故意在“躲猫猫”,除了辟谣之外,一直没拿出真实的数据。

  其实,空置率的数字迷局只是中国房地产市场信息混乱的表象之一,纵观中国的房地产市场,数据的混乱和虚假可谓触目惊心,在官方缺乏科学权威的统计指标的情况下,一些中介机构趁势获得了房地产市场的信息发布权,由于利益因素作祟,其数据的真实性和权威性禁不住考验,整个中国房地产市场完全成了诺贝尔经济学奖得主阿克洛夫所讲的柠檬市场,由于虚假信息的大量存在,导致真正有价值的信息根本没有立足之地。

  就住房的空置面积而言,政府设置该统计指标,并定期发布该指标不仅有利于高层的决策,也有利于民众对房价的理性判断。不仅民众,甚至政府的决策都随着相关利益团体发布的数据而摇摆,这也在一定程度上说明了中国房地产调控政策总难见效的真正原因。对于住房空置率,有关部门不仅不该回避,相反,他们有义务承担起信息披露的责任,告诉民众真相。


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