SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁

潘石屹:恒大打响了住房价格战的第一枪

上一篇 / 下一篇  2010-06-04 09:12:19

恒大降价可能引起多米诺骨牌效应
  观点地产媒体 陈小丽:恒大在全国房地产商中率先降价后,资本市场反应强烈。您曾说目前中国开发商的资金都很充裕,可以撑上一年。恒大此举会使全国范围的降价潮提前引爆吗?
  潘石屹:恒大今天开始实施的降价举动的确出乎意料。在昨天一个房产论坛上,我还说中国的房地产市场开始进入“冰川期”了,一段时间内,虽然住房的成交量会显著下降,但开放商不缺钱,目前还很难主动降价销售。没想到,今天恒大就打响了降价大战的第一枪,在资本市场和房地产市场引起了很大的“地震”。我们正在密切关注着市场的反应,不知道会不会造成房地产市场的多米诺骨牌效应,就像2008年9月万科引领的降价潮那样。如果恒大推倒的是第一张多米诺骨牌,那么连锁反应倒下的第二张、第三张骨牌又会是谁?我们判断的依据主要是看这些企业财务报表中的各项指标是否强劲、健康,越是资金流有问题的企业,越着急促销降价。


   住宅价格或下跌15%至20%
  《北京晨报》王丽娅:您在微博上说还会有后续政策逐步出台,您认为最后一只靴子什么时候落地?
  潘石屹:最近密集出台的政策中,有一些已经是“开弓没有回头箭”,如北京的经济适用房改为商品房的政策“五一”前后正在轰轰烈烈地进行着;住建部关于对房地产开发商预售收入的监管政策也出台了;银行限制给房地产开发商贷款的政策也即将出台。
  另一些政策则是“箭在弦上”,如国土资源部正在研究制订的让部分小产权房“转正”的政策。
  还有一些政策还在研究之中,如物业税,房产税等等。
  这些已经出台和即将出台的政策将对普通中、低档住房市场造成很大的价格压力。这次,政府铁了心让住房价格回落,不达到调控目标决不罢休。只要住房价格的回落达到了调控的目标,那些正在研究的政策也许就不会出台了。

 

  搜狐焦点 李斐:您认为政府希望通过调控最终达到什么目标?什么样的情况就叫做“调控到位”了?
  潘石屹:这次政府希望调控达到的目标是“让住房价格回落到一个合理的区间”。这与以往政府文件中多次提到的“要抑制住房价格过快上涨”的提法是完全不同的。
  恒大做出降价15%的决定,就是恒大地产预测市场上住房价格的最大降幅。在销售方面,涨价时可以慢慢的、一步一步涨,但降价时一定要一次到位,不能一步步地降,因为市场永远是买涨不买跌,如果一步步降的话,将不会有成交量。
  我预计在这轮政府密集出台政策的调控下,住房价格下跌的幅度会在15%—20%左右,住房的价格回到2009年初的水平。


  调控对房地产企业的现金流造成了很大影响

  《上海商报》袁晨晨:如果市场成交量持续低迷,不降价的前提下,房地产开发商还能够坚持多久?
  潘石屹:2009年是中国房地产市场最火爆的一年,全年的销售收入超过4万亿人民币,上市公司中有多家房地产公司拥有现金量超过100亿元人民币。在此前,我曾预计在成交量低迷的情况下大部分房地产开发商的现金流能够支撑一年。但这次相继出台的政策对房地产企业的现金流造成了很大影响。影响最大的政策就是对预售收入的监管,因为房地产开发商周转资金中超过一半来自于预售收入,预售收入的监管对房地产开发商的现金流的影响是最大的。其次,是银监会出台政策限制银行给房地产开发商贷款,也会在很大程度上影响房地产开发商的现金流。
  今天,完全出乎意料的是,恒大早早打响了这次价格战的第一枪,这将会在一些市场竞争激烈的城市马上引起住房价格战,这些竞争激烈的城市与企业的现金流是没有关系的。

 

  《中国证券报》林喆:目前开发商有没有遇到向银行贷款困难的情况?
  潘石屹:我相信银行对房地产开发商的贷款马上会变得慎重起来,因为自从“国十条”以来,房地产市场成交量一直很低。今天恒大又打响了住房价格战的第一枪。银行永远是锦上添花,雪中送炭的事他们是不会做的。开发商从银行贷款将变得很困难,未来只有那些财务状况非常健康的房地产企业才能赢得银行的信任。

 

  “经改商”和小产权房“转正”会对二手住宅市场形成较大冲击
  《京华时报》鲁欢:北京楼市新政出台后,数千名市民连夜排队办理“经改商”手续,请问由经济适用房转变而来的大量商品房进入二手房市场,对北京的房地产市场将造成什么样的冲击?
  潘石屹:过去十几年时间,北京建设了大量的经济适用房,这些住满五年的经济适用房只需交少量的钱,一般是几万块钱就可以将这套经济适用房变更为商品房,这些商品房中哪怕有10%至20%通过二手房市场去交易,也会增加住宅二手房的供应量,对北京中、低档住宅的价格将会构成比较大的冲击。
  这项政策既能够增加政府的收入,又提高了市场上普通住房的供应量,有助于抑制住房价格。但缺点是经济适用房少了,社会上少了一些保障性的住房。

  网易地产 李丽:十四个部委正联合制定小产权房整治方案,2007年12月30日之后建的小产权房予以拆除,部分小产权房有可能进入流通市场,请问您有何评价?
  潘石屹:“小产权房”是过去十几年时间房地产市场的一个“怪胎”,一直游离于法律之外,屡禁不止。有人预计仅北京的小产权房就有三、四千万平方米,这是一个巨大的数字。如果将一部分小产权房(例如2007年12月30日之前的小产权房)转变成商品房,它就会在商品房流通市场增加非常大的供应量,和经济适用房改商品房一样,也会对北京的二手住宅价格造成很大的冲击。但这些政策都尚未出台,政策出台后的具体细则如何,要等政策出来后才能知道。
  但是,以2007年12月30日为界,有什么依据呢?如果认定这一天之后的小产权房是违法建筑,那么之前的小产权房也一样是违法的。前一天和后一天有什么区别吗?这恐怕是需要说明的问题。


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